Il y a quelques années, le gouvernement a modifié les règles relatives à l’impôt communal sur les plus-values, qui doit être payé lors de la vente d’un bien immobilier. Et depuis lors, les étrangers non-résidents sont exemptés de la déclaration et du paiement de cet impôt. En d’autres termes, l’État les a exemptés de cette obligation, mais par la loi, elle est transférée à l’acheteur. Pourquoi ? Dans l’exposé des motifs de la loi qui a modifié les règles du jeu (loi de suivi du budget général de l’État), on ne trouve aucune explication à cette substitution précipitée du redevable.
Qui paie l’impôt communal sur les plus-values ?
En général, c’est le vendeur du bien qui doit payer l’impôt communal sur les plus-values immobilières des non-résidents. Ces derniers sont exonérés de l’impôt et l’obligation de paiement incombe à l’acheteur. L’acheteur est donc responsable de la présentation et du paiement de l’impôt à la municipalité où se trouve la maison.
Comment récupérer l’impôt payé par le non-résident ?
Bien que l’acheteur soit responsable du paiement de l’impôt municipal sur les plus-values, il peut récupérer l’impôt payé. La loi générale sur les impôts (LGT) lui permet de récupérer l’impôt communal sur les plus-values auprès du vendeur non-résident. Il s’agit toutefois d’une action civile qui peut présenter de nombreuses difficultés en raison de la qualité de non-résident de la personne ou de l’entité à laquelle la créance doit être réclamée. Il est possible que le non-résident refuse de restituer la plus-value payée à l’acheteur et que ce dernier doive la réclamer par voie judiciaire.
Comment l’acheteur peut-il être indemnisé ?
Il est possible d’inclure dans le contrat de vente du bien immobilier une clause permettant à l’acheteur de réclamer le paiement de cet impôt. Normalement, soit une réduction du prix est convenue entre les parties, soit le montant est généralement retenu pour être payé ultérieurement par l’acheteur assujetti à l’impôt. Toutefois, ces accords ne sont pas contraignants pour les autorités fiscales. Ce qui signifie que si l’acquéreur n’est pas dédommagé par le vendeur non résident, il n’est pas pour autant libéré de son obligation de déclarer ou d’évaluer et de payer lui-même la taxe.
L’acquéreur peut-il faire opposition à l’impôt communal sur les plus-values ?
L’acquéreur est le redevable de l’impôt de substitution (le vendeur) et la question se pose de savoir s’il peut contester directement l’impôt communal sur les plus-values. L’acheteur aurait la possibilité d’introduire un recours tant dans le cadre d’une procédure de réexamen devant la mairie que dans le cadre d’une procédure administrative. En d’autres termes, la loi régissant l’impôt municipal sur les plus-values tient compte à la fois de la situation juridique du contribuable et de celle du payeur. En bref, l’introduction d’un recours en vue de récupérer les plus-values communales que le vendeur non résident refuse de payer.
La nécessaire coopération du non-résident pour le paiement de l’impôt sur les plus-values
Avec le nouveau régime de l’impôt communal sur les revenus du capital, il existe deux méthodes de calcul de la base imposable sur laquelle le taux d’imposition est appliqué.
- La formule objective : dans ce cas, la valeur cadastrale du bien immobilier est multipliée par de nouveaux coefficients. Chaque année, de nouveaux coefficients sont approuvés, par exemple dans la loi générale sur le budget de l’État, et ils évolueront en fonction du marché immobilier.
- La formule proprement dite : il s’agit de calculer la différence entre le prix de vente ou de transfert et le prix d’achat ou d’acquisition du bien immobilier.
Il en va de même si aucun bénéfice n’a été réalisé lors de la vente de la maison. La taxe ne doit pas être payée. Dans ce cas, il faut également présenter à la mairie l’acte d’acquisition ainsi que la preuve des valeurs communiquées au non-résident, afin de confirmer qu’il n’y a pas eu d’augmentation et que le transfert n’est donc pas soumis à l’impôt municipal sur les plus-values. Et c’est le vendeur « non-résident » qui devra fournir ces informations, puisque c’est lui qui a acheté la maison et qui aurait pu recevoir le chèque de valeur.
